Nuove misure di semplificazione edilizia: Pubblicata la legge di conversione del decreto “Salva Casa”

Nella Gazzetta Ufficiale n. 175 del 27 luglio 2024 è stata pubblicata la Legge del 24 luglio 2024 n. 105, che converte, con modifiche, il Decreto legge del 29 maggio 2024 n. 69 (conosciuto come Decreto Salva Casa). Questo decreto contiene disposizioni urgenti in materia di semplificazione edilizia e urbanistica, mirate a rispondere immediatamente e concretamente al crescente fabbisogno abitativo, supportando anche il recupero del patrimonio edilizio esistente e la riduzione del consumo del suolo. La legge non è ancora stata pubblicata in Gazzetta Ufficiale.

È possibile scaricare il testo del Decreto legge del 29 maggio 2024 n. 69, coordinato con le modifiche apportate durante la conversione.

Come di consueto, le modifiche apportate dalla legge di conversione sono evidenziate in caratteri corsivi.

Le misure contenute nel decreto, in vigore dal 30 maggio, mirano a:

Semplificare le disposizioni in materia di edilizia e urbanistica per affrontare il crescente fabbisogno abitativo, supportando il recupero del patrimonio edilizio esistente e la riduzione del consumo del suolo.
Rilanciare il mercato immobiliare, stimolando un andamento positivo dei valori degli immobili.
Consentire il recupero e la rigenerazione edilizia, inclusa la regolarizzazione delle cosiddette lievi difformità edilizie, per salvaguardare l’interesse pubblico alla rapida circolazione dei beni.

In particolare, si tratta di misure mirate a rimuovere gli ostacoli ricorrenti nella prassi, che bloccano le compravendite a causa di irregolarità formali.

Alla luce di quanto sopra, le disposizioni mirano a salvaguardare l’interesse alla rapida circolazione dei beni, consentendo il recupero e la rigenerazione edilizia, mediante l’adozione di misure di semplificazione volte a favorire la regolarizzazione delle cosiddette “lievi difformità edilizie”.

In particolare, queste difformità spesso rallentano le operazioni di compravendita e, in alcuni casi, le compromettono.

Recupero Sottotetti

Tra le novità introdotte durante la conversione, segnaliamo quelle relative al recupero dei sottotetti. Per incentivare l’ampliamento dell’offerta abitativa limitando il consumo di nuovo suolo, gli interventi di recupero dei sottotetti sono consentiti, nei limiti e secondo le procedure previste dalla legge regionale, anche se non rispettano le distanze minime tra gli edifici e dai confini, a condizione che:

Si rispettino i limiti di distanza vigenti all’epoca della costruzione dell’edificio.
Non vengano apportate modifiche alla forma e alla superficie del sottotetto, delimitato dalle pareti perimetrali.
Si rispetti l’altezza massima dell’edificio autorizzata dal titolo edilizio originale.

Resta fermo quanto previsto dalle leggi regionali più favorevoli. Per una panoramica delle norme regionali vigenti in materia di recupero dei sottotetti, si rimanda al dossier pubblicato dall’ANCE nel giugno 2024 intitolato “Sottotetti: le discipline sul territorio”.

Il tecnico progettista deve asseverare la conformità del progetto alle norme igienico-sanitarie per il recupero dei sottotetti nei seguenti casi specifici:

Altezza Minima Interna: locali con un’altezza minima inferiore a 2,70 metri, fino al limite massimo di 2,40 metri.
Superficie Minima: alloggio a singola stanza per una persona con una superficie minima, comprensiva dei servizi, inferiore a 28 metri quadrati, fino al limite massimo di 20 metri quadrati; alloggio per due persone con una superficie minima, comprensiva dei servizi, inferiore a 38 metri quadrati, fino al limite massimo di 28 metri quadrati.

Altre Misure Previste

Strutture Amovibili Durante l’Emergenza Covid

È prevista la possibilità di mantenere le strutture amovibili realizzate per finalità sanitarie, assistenziali ed educative durante l’emergenza Covid-19, previa comunicazione di inizio lavori asseverata e nel rispetto delle normative vigenti.

Semplificazione delle opere di protezione solare (tende da sole)

Porticati: È possibile realizzare porticati, oltre alle logge, senza bisogno di autorizzazioni specifiche.
Tende e pergole: Sono semplificate le norme per l’installazione di tende da sole, tende a pergola con telo retrattile o elementi di protezione solare mobili. La lettera a), numero 2), introduce al comma 1 dell’articolo 6 la lettera b-ter), che assoggetta al regime di edilizia libera le opere di protezione dal sole e dagli agenti atmosferici, la cui struttura principale sia costituita da tende, tende da sole, tende da esterno, tende a pergola con telo retrattile anche impermeabile, tende a pergola con elementi di protezione solare mobili o regolabili, e che siano addossate o annesse agli immobili o alle unità immobiliari, anche con strutture fisse necessarie al sostegno e all’estensione dell’opera. Tuttavia, tali opere:
Non possono determinare la creazione di uno spazio stabilmente chiuso, con conseguente variazione di volumi e superfici.
Devono avere caratteristiche tecnico-costruttive e un profilo estetico tali da ridurre al minimo l’impatto visivo e l’ingombro apparente.
Devono armonizzarsi con le preesistenti linee architettoniche.

Nel corso dell’esame in sede referente, è stato precisato che la disciplina della lettera b-ter) si applica anche alle tende a pergola con telo retrattile di tipo bioclimatico.

Mutamento di Destinazione d’Uso

Senza opere: È sempre consentito cambiare la destinazione d’uso di un’unità immobiliare all’interno della stessa categoria funzionale senza realizzare opere, rispettando le normative di settore.
Tra categorie funzionali: È consentito il cambio di destinazione d’uso senza opere tra alcune categorie funzionali specifiche, con la possibilità per i comuni di fissare condizioni specifiche.

Le Lievi Difformità Edilizie

Come chiarito nella relazione illustrativa che accompagna lo schema di decreto, sono considerate lievi difformità, in particolare:

Le difformità “formali”, derivanti da incertezze interpretative della disciplina vigente rispetto alla dimostrazione dello stato legittimo dell’immobile.
Le difformità edilizie interne (“tolleranze”), risultanti da interventi spesso stratificati nel tempo, realizzati dai proprietari dell’epoca in assenza di formale autorizzazione o segnalazione, rendendo oggi difficile comprovare lo stato legittimo dell’unità immobiliare.
Le difformità che potevano essere sanate all’epoca di realizzazione dell’intervento, ma non sanabili oggi, a causa della disciplina della “doppia conformità” che richiede la conformità alla disciplina edilizia vigente sia al momento di realizzazione dell’intervento sia al momento della richiesta del titolo, non consentendo di ottenere il permesso o la segnalazione in sanatoria per moltissimi interventi qualificati come parziali difformità, pur se conformi agli standard urbanistici dell’epoca.